Estudio de Títulos en Chile: Qué es, por qué importa y cómo evitar riesgos al comprar o vender una propiedad
Cuando hablamos de comprar o vender una propiedad, solemos enfocarnos en el precio, la ubicación o la plusvalía. Sin embargo, hay un paso silencioso —pero absolutamente clave— que determina si una transacción será segura: el estudio de títulos.
Este proceso legal busca confirmar que la propiedad está libre de irregularidades que puedan afectar su venta, su transferencia o incluso tu inversión futura.
En Fauna lo vemos todos los días: un estudio bien hecho evita problemas reales, costosos y, a veces, irreversibles.
Aquí te contamos qué es, qué incluye, quién lo realiza, cuánto cuesta y por qué es indispensable
¿Qué es el estudio de títulos?
Es un proceso legal en el que un abogado revisa la historia jurídica completa de una propiedad para verificar que:
No tenga deudas o hipotecas sin levantar
No esté afectada por embargos, prohibiciones o litigios
Sus documentos estén vigentes y correctamente inscritos
La propiedad pueda venderse sin riesgo
Su propósito es simple: proteger al comprador y garantizar que el dominio es válido y seguro.
¿Qué incluye un estudio de títulos completo?
A diferencia de lo que muchos creen, no es solo “mirar documentos”.
Es una revisión técnica y exhaustiva de todos los antecedentes de la propiedad y del propietario.
1. Revisión de documentos legales
Incluye:
Escrituras anteriores
Hipotecas y gravámenes
Prohibiciones, usufructos, servidumbres
Cesiones de derechos
Títulos anteriores para validar la cadena de dominio (normalmente 10 años hacia atrás)
Puedes obtener documentos desde el Conservador de Bienes Raíces
2. Verificación de cargas y limitaciones
El abogado comprueba que la propiedad esté libre de:
Deudas
Embargos
Juicios pendientes
Cargas inscritas
Prendas
Prohibiciones de celebrar actos o contratos
Este paso evita perder dinero o quedar atrapado en un juicio ajeno.
3. Validación de registros municipales y estatales
Se revisa la información con:
Servicio de Impuestos Internos (SII): Avalúo y rol → https://www.sii.cl
Municipalidad correspondiente: contribuciones, permisos, multas
Dirección de Obras Municipales (DOM): certificados y regularizaciones
Conservador de Bienes Raíces: inscripciones vigentes y anotaciones
¿Quién realiza el estudio de títulos y cuándo?
Debe realizarlo un abogado
El estudio de títulos es un proceso jurídico, por lo que solo un abogado está capacitado para emitir un informe formal.
Este informe final determina si la propiedad está:
“Saneada”
“Con observaciones” (que deben corregirse)
“No apta para compraventa”
¿Cuándo se hace?
Antes de firmar la escritura de compraventa, o antes de la aprobación final de un crédito hipotecario.
El banco también solicitará este estudio para proteger su inversión.
¿Quién paga el estudio de títulos?
Depende del tipo de operación:
✔ Compra con crédito hipotecario
El comprador debe cubrir el costo, ya que es quien debe asegurarse de que la propiedad esté en regla.
✔ Operación bancaria
El banco solicitará su propio estudio adicional o complementario.
✔ Compra al contado
Igualmente es el comprador quien suele asumir el costo por seguridad.
Precio estimado del estudio (Chile):
$120.000 – $250.000, dependiendo del abogado y de la profundidad del análisis.
¿Qué documentos se necesitan?
Entre los más solicitados:
Certificado de matrimonio o declaración jurada de soltería
Registro Civil: https://www.registrocivil.clInscripción de Dominio Vigente
Escrituras anteriores (10 años)
Certificado de Avalúo Fiscal (SII)
Certificado de Contribuciones Pagadas (Tesorería)
Certificado de No Expropiación (DOM)
Certificado de Recepción Final
Plano y roles asociados
Estos documentos permiten reconstruir el historial jurídico completo del inmueble.
¿Por qué es tan importante hacer un estudio de títulos?
Porque sin él, corres riesgos como:
Comprar una propiedad con deudas
Heredar un juicio del dueño anterior
Descubrir prohibiciones de venta
Enfrentar embargos o litigios
Perder la inversión
Tener problemas para inscribir tu dominio
No poder vender más adelante
En otras palabras:
un estudio de títulos evita dolores de cabeza que pueden durar años.
¿Qué pasa si el estudio detecta problemas?
Dependiendo del caso:
Se pide al propietario regularizar
Se pueden levantar hipotecas o prohibiciones
Se corrigen inconsistencias en escrituras
Se gestionan actualizaciones municipales
O, si el problema es grave, simplemente no se compra
Comprar sin estudio es comprar a ciegas.
Conclusión: el estudio de títulos es una inversión, no un gasto
En Fauna lo decimos desde la experiencia: revisar bien hoy evita problemas mañana.
Hacer un estudio de títulos completo es la forma más segura de proteger tu patrimonio y asegurar que la propiedad está jurídicamente lista para venderse o comprarse.
Estás iniciando el proceso de venta de tu propiedad y necesitas ayuda profesional, hablemos