Sobretasa de contribuciones: quién la paga y cómo se calcula
Si tienes dos o más propiedades, tarde o temprano te va a aparecer la palabra “sobretasa”. Partamos por lo honesto: la mayoría de los dueños no la paga, porque el umbral es alto. Pero el que la paga muchas veces no sabe cuánto ni por qué, y el que está cerca del umbral no sabe que lo está. Este impuesto existe desde 2020, afecta a más de 60 mil contribuyentes y se concentra en los patrimonios inmobiliarios grandes, muchos de ellos en el sector oriente.
Acá va la guía completa, sin jerga tributaria, partiendo por lo primero: saber si esto va contigo.
Qué es la sobretasa de contribuciones
La sobretasa de contribuciones es un impuesto anual que se suma a las contribuciones normales que ya pagas por cada propiedad. Fue creada por la Ley 21.210 (la reforma tributaria de 2020) y quedó establecida en el artículo 7 bis de la Ley de Impuesto Territorial.
La lógica es simple: las contribuciones se cobran propiedad por propiedad. La sobretasa, en cambio, considera la suma de los avalúos fiscales de todo tu patrimonio inmobiliario.
Ojo con un detalle que confunde a muchos: se calcula sobre el avalúo fiscal, no sobre el valor comercial. El avalúo fiscal suele ser bastante menor que lo que vale tu propiedad en el mercado. Aun así, después del último reavalúo del SII, los avalúos del sector oriente subieron lo suficiente como para que más dueños quedaran dentro del impuesto sin haber comprado nada nuevo.
¿Desde qué monto te afecta?
El umbral vigente es de 827 UTA. Su equivalente en pesos se determina utilizando la UTA calculada con la UTM de diciembre del año anterior, por lo que en 2026 corresponde aproximadamente a $690 millones.
Y seamos claros con lo que ese monto significa, porque acá se confunde mucha gente. Dos o tres departamentos promedio, incluso en el sector oriente, suman avalúos fiscales bien por debajo del umbral: si ese es tu caso, hoy no pagas sobretasa. El perfil que sí entra es otro:
- Una casa grande en Las Condes, Vitacura o Lo Barnechea. Los avalúos de casas con terreno son de otra escala que los de departamentos, y una sola puede hacer más de la mitad del camino al umbral.
- Carteras de cuatro o más propiedades arrendadas.
- Herencias donde la casa familiar más un par de departamentos suman sin que nadie haya hecho nunca la cuenta.
La trampa está en asumir en vez de sumar. El avalúo fiscal de cada propiedad tuya está en sii.cl y revisarlo toma dos minutos. Más abajo te dejamos el paso a paso.
Un punto importante: si eres dueño de una parte de una propiedad (una herencia compartida con tus hermanos, por ejemplo), se suma solo la proporción que te corresponde. Pero se suma igual.
Cómo se calcula la sobretasa de contribuciones
La sobretasa funciona con tasas marginales por tramos, igual que el impuesto a la renta. Es decir, no pagas la tasa más alta sobre todo tu patrimonio, sino que a cada tramo se le aplica su propia tasa.
Los tramos vigentes, según el SII:
| Avalúo fiscal total | Tasa marginal |
|---|---|
| Hasta 827 UTA (~$690 millones en 2026) | Exento |
| De 827 a 1.450 UTA (~$1.210 millones) | 0,075% |
| De 1.450 a 1.863 UTA (~$1.555 millones) | 0,15% |
| Sobre 1.863 UTA | 0,425% |
La tasa del tramo superior subió de 0,275% a 0,425% en 2023, un alza de más del 50% que pasó bastante piola en su momento y que golpea directo a los patrimonios inmobiliarios grandes.
Ejemplo con números redondos: supongamos que tus propiedades suman un avalúo fiscal de 850 millones de pesos y el umbral del año queda en 690 millones. Como el exceso es de $160 millones, y ese monto todavía cae por completo dentro del primer tramo afecto, pagarías 0,075% sobre esos $160 millones: aproximadamente $120.000 al año. No es una fortuna, pero es un cobro que crece con cada reavalúo y con cada propiedad nueva. A medida que el avalúo fiscal total supera los siguientes tramos, una parte del exceso comienza a tributar a tasas mayores. Si llegas al tramo del 0,425%, la cuenta cambia de escala rápidamente.
Cuándo y cómo se paga
La sobretasa se devenga el 1 de enero de cada año, considerando las propiedades inscritas a tu nombre en el Conservador de Bienes Raíces al 31 de diciembre anterior. Dato clave: si vendes una propiedad en marzo, igual pagas la sobretasa completa de ese año. La foto se toma al 31 de diciembre y no hay devolución proporcional.
El SII emite un giro con folio único y lo notifica junto con las contribuciones semestrales, por correo electrónico o carta certificada. Se paga en cuatro cuotas, en las mismas fechas de las contribuciones normales.
Por eso a muchos dueños se les pasa: llega mezclada con el resto de los papeles del SII y se paga sin mirar.
Cómo saber si la estás pagando (o la vas a pagar)
Tres pasos, diez minutos:
- Entra a sii.cl con tu clave y revisa “Mis bienes raíces”. Ahí está el avalúo fiscal de cada propiedad a tu nombre.
- Suma los avalúos. Si eres dueño de cuotas, suma solo tu proporción.
- Compara el total con el umbral del año. Si lo superas, revisa si ya te están girando la sobretasa en tus contribuciones.
Si el total te da cerca del límite, anótalo en el calendario: el próximo reavalúo puede empujarte adentro.
¿Se puede pagar menos?
Depende de tu caso, pero hay caminos que vale la pena revisar.
El primero es el avalúo fiscal mismo. Los reavalúos del SII se hacen de forma masiva y no siempre reflejan bien las características de cada propiedad. Si el avalúo está inflado, se puede pedir una revisión administrativa, y una rebaja de avalúo baja tanto las contribuciones como la sobretasa.
El segundo es entender qué quedó fuera del juego. Los beneficios del DFL2, que por años fueron el comodín tributario de los dueños de departamentos, hoy están limitados a dos propiedades por persona. Ese cambio dejó a muchos patrimonios más expuestos de lo que sus dueños creen (le dedicaremos un artículo completo, porque da para largo).
Y el tercero es la estructura de propiedad. Cómo están inscritos los bienes, a nombre de quién y en qué proporción cambia el cálculo. Ahí ya conviene asesorarse con un contador o abogado tributario antes de mover cualquier pieza.
El otro lado de la cuenta: lo que tus propiedades te dejan
La sobretasa es parte del costo de tener patrimonio inmobiliario. No se puede esquivar, pero sí se puede compensar: si tus propiedades pagan impuestos como un portafolio, deberían rentar como un portafolio.
Y ahí la pregunta incómoda: ¿tus arriendos están a precio de mercado o llevan años congelados porque renegociar da lata? En Fauna nos encontramos seguido con dueños que pagan sobretasa por sus propiedades y al mismo tiempo las tienen arrendadas bajo mercado. Es la peor combinación posible: pagar como un gran patrimonio, pero rentar como uno pequeño.
Si tienes dos o más propiedades y quieres saber si están rindiendo lo que deberían, escríbenos. Hacemos el benchmark con tus números y te decimos, sin compromiso, dónde está la plata que no estás cobrando.
Casi con seguridad no. Dos departamentos estándar suman avalúos fiscales muy por debajo del umbral de 827 UTA. El impuesto apunta a patrimonios con casas de avalúo alto o carteras de varias propiedades. La única forma de confirmarlo es sumar tus avalúos en sii.cl.
Toda persona natural o jurídica cuyos bienes raíces sumen un avalúo fiscal total sobre 827 UTA (unos 690 millones de pesos en 2026) al 31 de diciembre del año anterior.
No. Se paga además de las contribuciones normales de cada propiedad, en las mismas cuatro cuotas anuales.
No. Se calcula sobre el avalúo fiscal que determina el SII, que suele ser menor que el valor de mercado.
No. El impuesto se fija según las propiedades inscritas a tu nombre al 31 de diciembre del año anterior, sin ajuste posterior.
